Brașov — 8 minute, DN11  —  Dosar de investiție

Una dintre cele mai promițătoare oportunități de dezvoltare industrială din zona Brașov

45.000 mp cu PUZ aprobat pentru logistică, birouri și mică industrie. Front de 156 m direct la DN11, la 8 minute de Brașov.

Solicită memorandumul de investiție Programează o vizionare
0Suprafață totală
0Front la DN11
PUZAprobat
17,77 €per mp

01 — Oportunitatea de investiție

Un activ rar, într-o piață
cu ocupare de peste 95%

Județul Brașov traversează un deficit persistent de spații industriale premium. Terenurile cu destinație industrială garantată prin PUZ, cu front la drum național și utilități aprobate, apar rar pe piață — iar când apar, se tranzacționează la 25–45 EUR/mp. Acest teren este listat la 17,77 EUR/mp.

40–150%

Marjă de apreciere imediată

Prețul de 17,77 EUR/mp este mult sub media județului Brașov pentru zone industriale active (25–45 EUR/mp), oferind o apreciere potențială a activului încă de la achiziție.

12–24 luni

Birocrație eliminată

PUZ-ul fiind deja aprobat, riscul urbanistic dispare. Proiectarea și autorizarea construcției pot începe imediat după achiziție — terenul este pregătit pentru faza D.T.A.C.

Brașov — 8 minute, DN11

Finanțare nerambursabilă

Deși la doar 8 minute de Brașov, locația administrativă permite accesarea de fonduri guvernamentale și europene cu o intensitate a ajutorului de stat mult mai avantajoasă decât în municipiu.

02 — Repere cheie

Parametrii investiției

◱45.000 mpSuprafață totală, teren plan, formă regulată alungită (~290 m adâncime)
⬒POT 35% · CUT 0,6Regim de înălțime max. S+P+1+M, H max = 12 m
▤PUZ aprobat„Prestări servicii, birouri și mică industrie" — HCL emisă
⇉156 m front DN11Acces rutier dublu, optim pentru trafic greu și TIR-uri
⚡Utilități aprobatePost trafo 100 kVA prevăzut pe teren, puț forat, mini-stație de epurare cu evacuare în canalul ANIF
✓Avize obținuteMediu, DSP, Direcția pentru Cultură — descărcare arheologică realizată
§Extras CF curatFără sarcini, Certificat de Urbanism valabil, documentație completă
€≈ 800.000 EUR17,77 EUR/mp — sub media pieței industriale din județ

03 — Locație & conectivitate

Direct pe DN11, artera
Brașov — Moldova

0

Intrarea în Brașov

Acces direct pe DN11, fără traversarea localităților.

0

Aeroportul Internațional Brașov-Ghimbav

Conexiune rapidă pentru echipe de management și parteneri.

0

Viitoarea autostradă A3

Nodul rutier va aduce o apreciere automată semnificativă a valorii terenului în anii următori.

DN11

Ecosistem industrial consolidat

Proximitate față de marii producători din zona metropolitană: Schaeffler, Continental, Arctic, IAC — și o rețea densă de furnizori locali.

UTBv

Forță de muncă calificată

Bazinul de personal din zona metropolitană Brașov: Universitatea Transilvania și școlile tehnice.

04 — Potențial de dezvoltare

Capacitate maximă construibilă

0

Amprentă maximă la sol

POT 35% permite o hală de până la 15.750 mp la parter, lăsând aproape 3 hectare pentru platforme betonate, parcări TIR și logistică exterioară.

0

Suprafață desfășurată închiriabilă

CUT 0,6 permite până la 27.000 mp desfășurați, prin mezanin, supante de depozitare sau birouri etajate — standardul modern cerut de multinaționale.

Clasa A

Formă ideală pentru fluxuri

Teren plan, regulat, cu adâncime de ~290 m — ideal pentru fluxuri logistice curate și linii lungi de producție sau asamblare.

Concept de dezvoltare: parc logistic Clasa A cu acces la drum național
Concept ilustrativ de dezvoltare — parc logistic Clasa A pe amplasament

05 — Galerie

Amplasamentul, văzut de sus

Vedere aeriană cu dimensiunile terenului: 156 m front și 290 m adâncime
Terenul de 45.000 mp cu munții Brașovului în fundal
Vedere aeriană a parcelei de 45.000 mp de-a lungul DN11
Perspectivă aeriană a terenului cu drumurile de acces
Teren 45.000 mp — PUZ aprobat, 156 m front DN11, 8 minute de Brașov
Concept de dezvoltare logistică pe teren cu front la drum național

06 — Filmare cu drona

Un minut deasupra amplasamentului

07 — Indicatori de randament

Cifrele care contează
pentru un investitor

0 – 1.944.000 € Venit anual brut potențial la capacitate maximă (27.000 mp × 4,5–6,0 EUR/mp/lună — chirii reale de piață pentru spații Clasa A în Brașov)
0+ Grad de ocupare a spațiilor industriale premium în județul Brașov — deficit persistent de spații Clasa A
≈ 9 ani Perioadă indicativă de recuperare a proiectului pentru un parc industrial dezvoltat și închiriat la valori de piață — verificați scenariul dumneavoastră în calculatorul de mai jos
4,5 – 6,0 € Chiria lunară pe mp pentru spații logistice noi Clasa A în Brașov — în continuă creștere

Teren industrial

Calculator recuperare investiție

Chirie estimată 5,25 €/mp/lună
Investiție totală (construcție + teren) 15,3M €
Recuperare investiție
8,4 ani
6,7 ani 12,1 ani
Venit anual (27.000 mp GLA)
1.701.000 €
Yield on cost
11,1%

Calcul pe bază de chirie brută, contract triple net (NNN), suprafață închiriabilă totală 27.000 mp (parter 15.750 mp + mezanin/etaj 11.250 mp, CUT 0,6). Nu include costuri de operare ale proprietarului sau perioade de neocupare.

08 — De ce acest activ

Terenul pe care primăria
ți-a dat deja „da"

Cea mai mare frică a oricărui dezvoltator industrial nu este construcția — este incertitudinea urbanistică. Să cumperi un teren și să afli, un an mai târziu, că nu poți construi ce aveai în plan.

Aici, riscul acesta nu există. PUZ-ul aprobat acoperă explicit „prestări servicii, birouri și mică industrie". Avizele de Mediu, DSP și Cultură sunt obținute. Descărcarea arheologică este realizată. Soluțiile de utilități sunt aprobate. Extrasul CF este curat, fără sarcini.

Rămâne un singur pas între achiziție și șantier: proiectul tehnic. Restul drumului a fost deja parcurs.

Vedere aeriană a terenului cu acces dublu la DN11

09 — Viitorul zonei

O regiune în plină expansiune industrială

Autostrada A3 la 22 de minute

Nodul rutier al viitoarei autostrăzi va conecta zona direct la coridoarele europene de transport, aducând o apreciere automată a valorii terenurilor industriale din proximitate.

Aeroportul Brașov-Ghimbav, operațional

La 20 de minute de amplasament, aeroportul internațional consolidează atractivitatea regiunii pentru investitori și operatori internaționali.

Cerere care depășește oferta

Cu un grad de ocupare de peste 95% pentru spațiile premium, companiile mari evită halele vechi — lipsă de înălțime, izolație slabă, avize ISU absente — și caută activ dezvoltări noi, Clasa A.

Rețea de gaz în extindere

Energia electrică este disponibilă (stâlp pe teren), apa prin foraj propriu, iar rețeaua de gaz este în curs de extindere în zonă.

10 — Scenarii de investiție

Trei moduri de a valorifica acest activ

Proprietate în loc de chirie

Dacă operați în prezent în chirie, acest teren înseamnă independență financiară și siguranță operațională. Chiria logistică medie în Brașov pentru spații noi este de 4,5–6,0 EUR/mp/lună — și crește constant.

  • Control total asupra costurilor — pentru o hală mare, plătiți anual sume uriașe către un proprietar.
  • Zero risc de relocare forțată — relocarea unui hub logistic generează pierderi de clienți, perturbarea lanțului de aprovizionare și costuri masive de mutare.
  • Amortizare rapidă — achiziția terenului la acest preț și construcția propriei hale se amortizează din banii de chirie în doar câțiva ani, transformând o cheltuială fixă într-un activ al companiei.
Hub logistic cu rampe de încărcare și parcare TIR

11 — Parcursul investiției

De la achiziție la operare

  1. Due Diligence

    Analiza documentației complete: Extras CF actualizat, Certificat de Urbanism valabil, hotărârea HCL pentru PUZ — toate pregătite pentru verificare.

  2. Achiziție

    Tranzacție pe un activ curat, fără sarcini, cu destinație industrială garantată prin PUZ aprobat.

  3. Proiectare D.T.A.C.

    Terenul este pregătit pentru faza de proiectare tehnică — fără PUZ de întocmit, fără 12–24 luni de birocrație urbanistică.

  4. Autorizare & construcție

    Soluții de utilități deja aprobate: post trafo 100 kVA, puț forat, mini-stație de epurare cu evacuare în canalul ANIF.

  5. Operare sau închiriere

    Exploatare proprie sau închiriere Clasa A într-o piață cu ocupare de peste 95%.

12 — Întrebări frecvente

Ce întreabă investitorii

Ce permite exact PUZ-ul aprobat?

PUZ-ul este aprobat pentru „Prestări servicii, birouri și mică industrie" — parc logistic, birouri, showroom, mică industrie. Indicatori: POT max 35%, CUT max 0,6, regim de înălțime max S+P+1+M (H max = 12 m).

Ce utilități are terenul?

Energie electrică disponibilă (stâlp pe teren), cu post de transformare de 100 kVA prevăzut pe teren prin soluția aprobată. Alimentare cu apă din puț forat și mini-stație de epurare proprie cu evacuare aprobată în canalul ANIF. Rețeaua de gaz este în curs de extindere în zonă.

Ce avize sunt deja obținute?

Aviz favorabil de Mediu, DSP și Direcția pentru Cultură — cu descărcare arheologică realizată. Certificatul de Urbanism este valabil, iar Extrasul CF este curat, fără sarcini.

Cum se face accesul pe teren?

Deschidere generoasă de 156 m liniari direct la DN11, retras conform normelor, cu acces rutier dublu — optim pentru trafic greu și TIR-uri, fără manevre complexe. Drum de servitute și lărgire prevăzută pentru DE 1053.

De ce este prețul sub media pieței?

La 17,77 EUR/mp, prețul se situează mult sub media județului Brașov pentru zone industriale active (25–45 EUR/mp). Aceasta oferă cumpărătorului o marjă de apreciere imediată a activului de 40%–150%.

Pot accesa fonduri europene pentru dezvoltare?

Da — locația administrativă a terenului (la 8 minute de Brașov, acces direct DN11) permite accesarea de fonduri guvernamentale și europene cu o intensitate a ajutorului de stat mult mai avantajoasă față de municipiul Brașov, deși terenul se află la doar 8 minute de oraș.

Ce documente pot analiza înainte de ofertă?

Toată documentația de bază — Extras CF actualizat, Certificat de Urbanism valabil, hotărârea HCL pentru aprobarea PUZ — este pregătită pentru analiza dumneavoastră de Due Diligence.

13 — Contact

Solicitați dosarul complet
de investiție

Memorandum de investiție, extras CF, certificat de urbanism, HCL PUZ și materiale video — pregătite pentru analiza dumneavoastră.

Telefon / WhatsApp+40 757 741 768 Emailrobert@arbore.ro Webwww.arbore.ro

Solicitarea se deschide în aplicația dvs. de email, adresată direct consultantului.

Solicită detalii